Hoeveel mag ik vergunningsvrij aanbouwen?
Dat hangt af van drie dingen: of het bouwwerk in het achtererfgebied ligt, hoe groot het bebouwingsgebied van uw perceel is, en of het binnen de technische grenzen van het Besluit bouwwerken leefomgeving blijft. De oppervlakte die overblijft is een rekensom op uw eigen kadastrale kaart en geen vast aantal meters.
Waarom bestaat het antwoord uit twee sporen?
Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking trad, wordt de vraag op twee plekken beantwoord en moet een plan aan allebei voldoen. Het technische spoor staat in artikel 2.25 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (2024): het bouwwerk staat op de grond, is niet hoger dan 5 meter, krijgt geen verblijfsgebied op een tweede bouwlaag of hoger, draagt geen dakterras of balkon, wordt geen hoofdgebouw, en er loopt geen weg, spoorweg of waterweg overheen.
Het ruimtelijke spoor staat in de bruidsschat: het tijdelijke deel van het omgevingsplan (2024), artikel 22.27 en artikel 22.36. Dat spoor gaat over de plek en de maat: het bouwwerk ligt in het achtererfgebied en op meer dan 1 meter van openbaar toegankelijk gebied.
Valt uw plan door een van de twee sporen, dan is het hele plan vergunningplichtig. Ze staan naast elkaar en niet achter elkaar, en dat is de fout die op keukentafels het vaakst wordt gemaakt.
Hoe rekent u het bebouwingsgebied uit?
Het bebouwingsgebied is het achtererfgebied plus het deel van het hoofdgebouw dat meer dan 2,5 meter achter de oorspronkelijke achtergevel ligt, plus de bijbehorende bouwwerken die daar al staan. Meet die oppervlakte op de kadastrale kaart en niet in de tuin: een schutting staat zelden op de erfgrens.
Over die uitkomst loopt een staffel. Tot 100 vierkante meter mag de helft bebouwd worden. Van 100 tot 300 vierkante meter is dat 50 vierkante meter plus een vijfde van het meerdere. Boven 300 vierkante meter is het 90 vierkante meter plus een tiende van het meerdere, met 150 vierkante meter als bovengrens.
Wat er al staat telt mee. Een schuur, een garage en een eerdere uitbreiding gaan van de uitkomst af, ook als ze er al stonden toen u het huis kocht. Reken daarom eerst het bestaande op, en pas daarna wat erbij kan.
Wanneer vervalt de vrijstelling alsnog?
In vier situaties, en alle vier staan ze los van de maat van uw plan. De eerste is een rijksmonument of een gemeentelijk monument: daar geldt de vrijstelling niet en is elke ingreep aan het bouwwerk vergunningplichtig. De tweede is een beschermd stads- of dorpsgezicht, waar de vrijstelling grotendeels vervalt.
De derde is het omgevingsplan van uw eigen gemeente. Een gemeente mag de landelijke regels aanvullen of aanscherpen, en doet dat onder meer in beschermde gebieden en bij bijzondere bouwvormen. De vierde is de grens van het achtererfgebied zelf: ligt het bouwwerk aan de straatkant van die grens, dan helpt geen enkele rekensom.
Vergunningsvrij betekent trouwens niet regelvrij. De technische eisen aan constructie, brandveiligheid en isolatie blijven gelden, ook zonder aanvraag. De gemeente toetst ze vooraf niet, maar u bent er wel aan gebonden.
Hoe weet u het zeker voordat u iets bestelt?
Door de drie gegevens op papier te zetten voordat er een ontwerp komt: de kadastrale kaart met de maten van het perceel, het omgevingsplan van uw gemeente voor dit adres, en de oppervlakte van wat er nu al aan bijbehorende bouwwerken staat. Met die drie is de rekensom in een half uur gemaakt.
Bij twijfel over de uitkomst kunt u de gemeente om een beoordeling vragen. Dat kost tijd, maar het geeft een schriftelijk antwoord in plaats van een aanname. Bij een hoekwoning, een vrijstaand huis met een ruime zijtuin of een perceel dat aan twee kanten aan de openbare weg grenst is die stap vrijwel altijd de moeite waard.
Wij nemen die rekensom mee in de opname op locatie en zetten de uitkomst in de offerte, met de artikelen erbij waarop hij berust. Blijkt er een aanvraag nodig, dan staat dat er voordat u tekent en niet nadat het fundament ligt.
Veelgestelde vragen
Geldt de grens van 5 meter ook voor een plat dak?
De hoogte wordt gemeten vanaf het aansluitende afgewerkte terrein tot het hoogste punt van het bouwwerk. Bij een plat dak is dat de bovenkant van de dakrand, inclusief de opstand. Een dakrand die in het ontwerp op vier meter negentig staat, komt met de afwerking erbij soms net boven de grens uit.
Telt een overkapping mee in het bebouwingsgebied?
Een overkapping is een bijbehorend bouwwerk en telt dus mee in de oppervlakte die al bebouwd is. Dat geldt ook voor een carport en voor een tuinhuis. Wat niet meetelt is verharding zonder dak, zoals een terras of een oprit.
Mag ik zonder vergunning een dragende muur doorbreken?
Een doorbraak in een dragende muur is een technische ingreep en geen bouwwerk op het erf. De vrijstelling voor bijbehorende bouwwerken gaat daar niet over. Er hoort een constructieberekening bij, en uw gemeente kan die opvragen, ook wanneer de uitbreiding zelf vergunningsvrij is.
Wat gebeurt er als ik toch zonder vergunning bouw?
De gemeente kan handhaven, en dat loopt van een last onder dwangsom tot de verplichting om het bouwwerk weer weg te halen. Bij een verkoop komt het bovendien terug: een koper of zijn geldverstrekker vraagt naar de vergunning, en een bouwwerk dat er niet mocht staan drukt op de prijs.