Wat moet u met de buren regelen voor een aanbouw?
Formeel weinig en praktisch veel. Het burenrecht stelt grenzen aan ramen die op het buurperceel uitkijken en aan bouwen op of over de erfgrens, en daarbuiten is het vooral een kwestie van vooraf vertellen wat er gaat gebeuren en wanneer.
Welke regel geldt er voor ramen op de erfgrens?
Artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek. Dat verbiedt binnen twee meter van de grenslijn van andermans erf vensters of andere muuropeningen, balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover die op dat erf uitzicht geven, tenzij de eigenaar daarin toestemt.
Een raam in de zijgevel van een zijaanbouw loopt daar dus tegenaan zodra het uitzicht op het buurperceel geeft. De gebruikelijke oplossingen zijn vast glas met ondoorzichtige beglazing, een raam hoger in de gevel, of schriftelijke toestemming van de buren.
Let op dat dit los staat van de vergunningsvraag. Een bouwwerk dat vergunningsvrij is, kan nog steeds in strijd zijn met het burenrecht, en die twee sporen worden door verschillende instanties beoordeeld.
Wat speelt er met de erfgrens zelf?
Waar hij ligt, om te beginnen. De schutting staat zelden precies op de kadastrale grens, en bij een plan dat tot aan de zijkant doorloopt is dat verschil het eerste dat gecontroleerd hoort te worden. Het kadaster kan de grens op verzoek uitzetten.
Bouwen tot op de grens mag, bouwen eroverheen niet zonder toestemming. Dat geldt ook voor een dakoverstek, een goot en een fundering die breder is dan de muur erboven. Juist die laatste wordt vergeten: een betonstrook steekt aan weerszijden uit.
Staat er een gezamenlijke muur tussen twee woningen, dan is die in beginsel mandelig en van beide eigenaren samen. Wat u daaraan wilt doen, zoals een balk erin leggen, is dus een gesprek met de buren en niet alleen een constructieve vraag.
Wat spreekt u het beste vooraf af?
Wanneer het begint en hoe lang het duurt. De meeste ergernis komt niet van de bouw zelf maar van het uitblijven van bericht: een container die er opeens staat, een zaag die om zeven uur begint, een ploeg die drie weken wegblijft zonder uitleg.
Daarnaast de praktische kant: waar het materiaal komt te staan, of er over het buurperceel gelopen moet worden, en wat er met de schutting gebeurt. Voor tijdelijke toegang over het erf van de buren bestaat een wettelijke regeling, maar in de praktijk werkt een afspraak vooraf beter dan een beroep op de wet achteraf.
Bij heien is er een reden om het formeler aan te pakken. Trillingen kunnen bestaande scheuren vergroten, en een vooropname van de staat van de belendende woningen is dan de moeite waard, ook als er een schroefpaal wordt gekozen.
Wat kunnen de buren tegen uw plan doen?
Bij een vergunningsplichtig plan kunnen zij een zienswijze indienen en later bezwaar maken. De gemeente weegt dat mee in haar beoordeling; het is geen vetorecht, maar het kost doorlooptijd en soms een aanpassing.
Bij een vergunningsvrij plan is die route er niet, en blijft alleen het burgerlijk recht over: hinder, uitzicht, of bouwen over de grens. Dat loopt dan niet via de gemeente maar tussen u en de buren, en in het uiterste geval via de rechter.
Dat is precies waarom een gesprek vooraf goedkoper is dan gelijk hebben achteraf. Laat de tekening zien, vertel wat er van hun kant zichtbaar wordt, en leg een afspraak over toegang of over een raam schriftelijk vast. Wat er landelijk mag, staat in hoeveel mag ik vergunningsvrij aanbouwen.
Veelgestelde vragen
Moet ik de buren om toestemming vragen?
Voor het bouwwerk zelf niet, zolang het binnen de regels en binnen uw eigen erf blijft. Voor een raam binnen twee meter van de erfgrens dat uitzicht op hun perceel geeft wel, en voor tijdelijke toegang over hun erf is een afspraak verstandiger dan een beroep op de wet.
Mag ik tegen de schutting aan bouwen?
Tot op de erfgrens mag, mits de grens werkelijk daar ligt en er niets overheen steekt: geen dakoverstek, geen goot en geen uitstekende fundering. Laat de grens bij twijfel uitzetten voordat er een strook wordt gestort.
Wie betaalt schade aan de schutting van de buren?
Schade die tijdens het werk ontstaat, hoort door de veroorzaker hersteld te worden. Leg daarom voor de start de staat van de schutting vast met een paar foto’s; dat scheelt een discussie die achteraf niet meer te beslechten is.